今回取り上げるのは、2022年4月14日に開示された福岡リート投資法人の第35期（2022年2月期）決算説明資料です。
同投資法人は、九州地域（沖縄県、山口県を含む）を主要投資対象とする地域特化型J-REITにて、スポンサーは福岡地所を中心に、九州電力、福岡銀行、JR九州、西日本鉄道等九州の有力企業で構成されています。
用途別のポートフォリオは、商業(60%）を中心に、オフィス(27%)、住居、ホテル、物流と広範囲にわたる総合型の特性を保有しています。

 

ポートフォリオ投資方針等

【投資エリア】福岡都市圏（60～90%）を中心に、沖縄県・山口県を含むその他九州地域（10～30％）、その他地域（0～10％）
【投資タイプ】商業（40～70％）、オフィス（20～50％）、その他（0～30％）

 

第35期のトピックス

１．投資環境

本投資法人の主要投資対象エリアである福岡・九州地域の景気は、新型コロナウイルス感染症の影響から厳しい状態にあり労働需給、雇用者所得はともに弱い動きとなっているが、輸出や生産を中心に全体の基調としては持ち直している。先行きについては、新型コロナウイルス感染症の影響による制約や、原材料価格等の上昇による経済情勢への影響に留意する必要がある。

地価動向については、令和4年地価公示によると、全国平均では全用途平均が2年ぶりに上昇に転じ、本投資法人の投資対象エリアの中心である福岡市においても上昇幅が拡大するなど、堅調に推移している。用途別で見ると、商業地については、全国平均で2年ぶりに上昇に転じたことに加えて、福岡市では前年比プラス9.4％と上昇幅が拡大し、2年連続で最も上昇率の高い県庁所在都市となった。また、住宅地については、全国平均では景況感の改善、低金利環境の継続、住宅取得支援施策等による下支えの効果もあり2年ぶりに上昇 に転じ、福岡市では前年比プラス6.1％と上昇幅が拡大した。

このような環境の下、本投資法人の運用状況は、オフィスビル、物流施設、住宅及び生活圏型商業施設のア セットタイプについては堅調な運用実績となる一方で、都心型商業施設であるキャナルシティ博多では引き続き新型コロナウイルス感染症の影響を残しており、ホテルでは観光需要等の戻りが弱いことから回復に至らない状況で推移している。また、前期において取得契約を締結した博多筑紫通りセンタービルについては、翌期初である2022年3月1日に取得を完了しました。

 

２. 外部成長

当期における物件移動はなし。

当期末現在（2022年2月28日現在）では、商業 施設11物件、オフィスビル10物件及びその他11物件の合計32物件の運用を行っている。

ポートフォリオ（取得価格ベース）を投資対象エリア別で見ると、福岡都市圏への投資比率が76.6％となっており、投資タイプ別の投資比率は、商業施設54.2％、オフィスビル31.5％、その他14.3％となっている。

 

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

 

 

 

 

当期末時点のポーフォリオ稼働率は 99.4％と良好な水準を維持している。なお、当期末の鑑定評価額合計は2,279億円 となっており、含み益は428億円に達した。

 

４. 資金調達の概要

当期末における有利子負債残高は、前期末不変の824億円、LTV41.5％、期末固定比率94.1％となっている。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）