今回取り上げるのは、2022年3月17日に開示されたイオンリート投資法人（以下AEON)の18期（2022年1月期）決算短信・決算説明資料です。
資産運用会社は、イオン株式会社の100%子会社であるイオン・リートマネジメント株式会社にて、AEONは2013年11月に上場しております。

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等（決算説明資料より抜粋）

第18期のトピックス

１．投資環境

当期の日本経済は、新型コロナウイルス感染症（以下「COVID-19」という。）の影響が続いている中、2021年10－12月期の実質GDP成長率（１次速報値）は、緊急事態宣言の解除やCOVID-19の鎮静化に伴う人流の増加に伴う個人消費の回復や自動車の供給制約が解消に向かったことなどから、前期比1.3％増と２四半期ぶりのプラスとなった。また、マレーシアにおいては2021年第４四半期の実質GDP成長率は前年同期比で3.6%増加となった。GDPの過半を占める個人消費が経済活動の正常化に伴い牽引したことが主な要因である。

不動産投資市場は金融緩和の継続を背景に当期においても堅調な状況が続いた。COVID-19の影響によりアセットタイプやエリアにより過熱感に差はあるものの、今後も個別物件の収益性の見極め及び金利動向等踏まえた取引のタイミングが重要になると考えている。

２. 外部成長

当期は、2021年８月に新投資口の発行と新規借入れによって調達した資金を活用し、地域社会の生活インフラ資産となっている「イオンモール高崎」、「イオンモール成田」、「イオンモール新小松」及び「イオンモール 佐賀大和」の４物件（取得価額の合計502.35億円）を取得し、着実な外部成長を続けた結果、当期末の保有物件は47件、資産規模は前期末の3,967億円から4,470億円に増加した。

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

「イオンモール鈴鹿」において、催事や休憩スペースとして使用していた区画を食物販ゾーンに変更し、地元有名店や全国区ブランドの飲食店を誘致した活性化工事を行った。「イオン上田ショッピングセンター」においては、物件のイメージ向上や機能面向上のため、外壁塗装工事を行い、賃料増額を実現した。このような物件の競争力強化や、機能維持及び向上を目的とした投資も推進している。

４. 資金調達の概要

新投資口の発行について
「イオンモール高崎」、「イオンモール成田」、「イオンモール新小松」及び「イオンモール佐賀 大和」の４物件（取得価額の合計502.35億円）の取得資金の一部に充当することを目的に、公募による新投資口（163,000口）については2021年８月17日、第三者割当による新投資口（8,150口）については2021年９月14日を払込期日として、新投資口の追加発行を行った。2022年１月期末現在の発行済投資口数は2,044,467口となっている。

資金の借入れ等について
当期においては、2021年８月に取得した４物件の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、2021年８月４日に431億円の借入れを行った。本借入れのうち、短期借入金238億については、2021年８月17日払込みの手取金及び手元資金をあわせ2021年９月21日に期 限前返済している。また、2021年10月20日に返済期限の到来する借入金191億円の借換え資金に充当するため、合計191億円の長期借入れを行った。

当期末（2022年1月31日現在）の有利子負債残高は1,791億円であり、LTVは44.7％となった。

主要指標（決算説明資料より抜粋）