今回取り上げるのは、2021年12月15日に開示されたNTT都市開発リート投資法人の38期（2021年10月期）決算説明資料です。
資産運用会社はNTT都市開発株式会社100％子会社のNTT都市開発投資顧問株式会社にて、同投資法人はプレミア投資法人として2002年9月に上場し、2021年4月NTT都市開発リート投資法人と称号変更を行いました。

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略

首都圏（首都圏以外の地方主要都市は20％以下の投資）に立地し、オフィス又はレジデンスを主たる用途とする不動産を投資対象とする。ポートフォリオに占めるオフィスビルとレジデンスの投資金額の比率については、概ね６：４を目処として新規物件の取得に取り組むことを基本方針とする。

第38期のトピックス

１．投資環境

（賃貸市場）
オフィスビルの賃貸市場については、新型コロナウイルス感染拡大を契機としたテレワークの浸透や出社率の低下を踏まえたオフィス戦略の見直しにより空室率は緩やかに上昇しており、賃料水準についても僅かながら低下傾向が続いている。
一方、レジデンスについては、リモートワークの普及促進などが働き方や住まい方に影響を与えており、都心からの人口の転出超過の状況は継続しているが、賃料水準の調整などが進み、空室率の上昇には一定の歯止めがかかりつつある。

（売買市場）
オフィスビル、レジデンスともに、新型コロナウイルス感染症拡大の影響によるリーシング懸念は残るものの、金融緩和による良好な資金調達環境を背景として、国内外の投資家や一般事業会社等の取得意欲は旺盛で、キャップレートは低水準が続き、物件価格は高値圏で推移した。

２. 外部成長

当期において本投資法人は2003年７月に取得したビュロー紀尾井町（レジデンス、取得価格18.4億円）を売却し、11.63億円の不動産等売却益を実現している。

この結果、当期末現在の本投資法人が保有する資産は、オフィスビル25物件、レジデンス32物件、優先出資証券１銘柄の計58物件であり、取得価格の総額は2,600億円、用途別の投資比率はオフィスビル62.3％、レジデンス30.0％、その他（優先出資証券）7.7％となっている。

３. 内部成長

優先出資証券を除いた57物件の稼働率は、2021年10月31日現在でオフィスビルが前期末と同水準の93.4％、レジデンスが前期末比0.3ポイント上昇の94.7％で、全体では前期末と同水準の93.8％となっている。

４. 資金調達の概要

2021年5月31日に、2017年6月21日に借り入れた長期借入金50億円について、長期借 入金による借換を実施。2021年7月30日に、2020年７月31日に借り入れた短期借入金2,000百万円について、短期借入金による借換を実施。2021年9月30日に、2014年11月18日に借り入れた長期借入金2,400百万円について、長期借入金による借換を実施。

この結果、当期末現在の有利子負債総額は1.265億円（内訳は短期借入金32億円、長期借入金1,121億円及び投資法人債112億円）となり、有利子負債総額中の長期有利子負債比率は97.5％となった。

主要指標（決算説明資料より抜粋）