今回取り上げるのは、2021年6月16日に開示されたトーセイ・リート投資法人の13期（2021年4月期）決算短信・決算説明会資料です。
資産運用会社はトーセイ株式会社100%子会社のトーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社にて、同投資法人は2014年11月に上場しております。

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略

本投資法人は主としてオフィス、商業施設、住宅及び物流施設の4用途を基本的な投資対象とする総合型J-REITであり、ポートフォリオ全体に占める各用途の組入比率の上限（取得価格ベース）の目処として、オフィスは70％、商業施設は20％、住宅は70％、物流施設は10％を上限に投資する。

投資エリアは、東京都の都市部を含む東京経済圏に所在する不動産をメインターゲットとして、東京経済圏以外の主要地方都市の物件については、ポートフォリオ全体の20％以下の比率（取得価格ベース）の範囲内で投資することができる。

第13期のトピックス

１．投資環境

不動産投資市場においては、緩和的な金融環境が維持されるなかで、引き続き国内外投資家の不動産取得意欲は衰えておらず、新型コロナウイルス感染症の影響により先行き不透明な状況ではあるものの、不動産価格は高値圏での推移が続き、売買市場の規模は2020年下期も引き続き高水準を維持している。

不動産賃貸市場においては、東京経済圏、とりわけ都心5区におけるオフィスは、新型コロナウイルス感染症に起因するテレワークの定着によるテナント需要の減少や企業業績の悪化によるオフィスコスト削減の動きから、空室率の上昇が続いており、オフィス平均賃料も減少に転じている。

一方、東京周辺エリアでは、サテライトオフィス需要を取り込む動きもあり、都心5区のように大幅な空室率の上昇はみられない。東京経済圏における賃貸住宅の空室率は、低水準で堅調に推移し、賃料単価も比較的高水準を維持している。

２. 外部成長

当期においては、2020年12月に住居４件（取得価格合計29.2億円）（「Tｓ gardenセンター南」（取得価格11.4億円）、「ブールヴァル舞岡」（取得価格8.1億円）、「（「Tｓ garden小岩」（取得価格4.9億円）、「Tｓ garden都築ふれあいの丘Ⅱ」（取得価格4.8億円））を取得した。

また、2021年3月に千葉県鎌ケ谷市に所有する商業施設（「セレクション初富」）と住宅（「プライムガーデン」）の2件を10.5億円で一体売却し、96.2百万円の売却益を計上。

当期末現在において保有する物件は52物件、取得価格の合計は273億円となっている。

３. 内部成長（決算説明会資料より抜粋）

４. 資金調達の概要

有利子負債による資金調達として、不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、2020年12月17日付で30億円の長期借入れを行った。加えて、長期借入金20億円について、2020年11月30 日付で借換えを実施。

当期末現在、出資総額は365.16億円、有利子負債の残高は385億円となった。

主要指標（決算説明資料より抜粋）