今回取り上げるのは、2021年6月17日に開示されたNTT都市開発リート投資法人の37期（2021年4月期）決算説明資料です。
資産運用会社はNTT都市開発株式会社100％子会社のNTT都市開発投資顧問株式会社にて、同投資法人はプレミア投資法人として2002年9月に上場し、2021年4月NTT都市開発リート投資法人と称号変更を行いました。

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略

首都圏（首都圏以外の地方主要都市は20％以下の投資）に立地し、オフィス又はレジデンスを主たる用途とする不動産を投資対象とする。ポートフォリオに占めるオフィスビルとレジデンスの投資金額の比率については、概ね６：４を目処として新規物件の取得に取り組むことを基本方針とする。

第37期のトピックス

１．投資環境

【賃貸市場】
オフィスビルの賃貸市場については、テレワークの定着化やシェアオフィス、サテライトオフィス拡大な どのオフィスニーズ変化やテナント企業の業績見通し変化を踏まえ、東京都心部を中心にオフィスの解約、減床の動きが見られ、空室率が上昇傾向にあるとともに、賃料水準は僅かながら低下傾向が続いた。

一方、レジデンスについては、新型コロナウイルス感染症を踏まえた2020年４月の緊急事態宣言の発出以降、東京都心部の人口は転出超過の状況が続いていたが、足元では人口流出に歯止めがかかりつつあり、空室率には改善傾向も見られた。

【売買市場】
オフィスビル、レジデンスともに、新型コロナウイルス感染症拡大の影響による物件の選好は残るものの、金融緩和による良好な資金調達環境を背景として、国内外の投資家や一般事業会社等の取得意欲は旺盛で、キャップレートは低水準が続き、物件価格は高値圏で推移した。

２. 外部成長

当期において本投資法人は2020年12月21日に品川シーズンテラスの準共有持分49.0％（オフィスビル、取得価格122億円）を取得し、さらに2021年３月30日に同ビルの準共有持分26.0％（取得価格65.2億円）を追加取得した。

一方、2015年１月に取得したアーバンネット麹町ビル（オフィスビル、取得価格36億円）を売却し、 19.21億円の不動産等売却益を実現している。

この結果、当期末現在の本投資法人が保有する資産は、オフィスビル25物件、レジデンス33物件、優先出資証券１銘柄の計59物件であり、取得価格の総額は2,618億円、用途別の投資比率はオフィスビル61.9％、レジデンス30.5％、その他（優先出資証券）7.6％となっている。

３. 内部成長

優先出資証券を除いた58物件の稼働率は、当期末現在でオフィスビルが前期末比4.8ポイント 低下の93.4％、レジデンスが前期末比0.1ポイント低下の94.4％で、全体では3.0ポイント低下の93.8％となっている。

４. 資金調達の概要

2020年12月21日付で取得した品川シーズンテラスに係る不動産信託受益権の取得資金の一部に充当するため、長期借入金として総額90億円を調達、2021年１月29日に、2016年２月19日に借り入れた長期借入金計20億円について、短期借入金による借換えを実施。

2021年３月５日に償還期限の到来する投資法人債25億円の償還資金に充当するため、 2021年３月４日に長期借入金の借入を実施。2021年３月30日付で取得した品川シーズンテラス（追加取得）に係る不動産信託受益権の取得資金の一部に充当するため、短期借入金及び長期借入金として総額47億円を調達。

この結果、当期末現在の有利子負債総額は1.265億円（内訳は短期借入金32億円、長期借入金1,121億円及び投資法人債112億円）となり、有利子負債総額中の長期有利子負債比率は97.5％となった。

主要指標（決算説明資料より抜粋）