今回取り上げるのは、2021年6月15日に開示された積水ハウス・リート投資法人（以下SHR)の13期（2021年4月期）決算短信・決算説明資料です。
SHRの資産運用会社は、積水ハウス株式会社系列の積水ハウス・アセットマネジメント株式会社にてSHRは2014年3月に上場しています。
2018年5月1日、SHRを吸収合併存続法人として積水ハウス・レジデンシャル投資法人と合併を行いました。

 

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略

１．ポートフォリオ構築方針

主たる用途が住居またはオフィスビルである不動産をポーフォリオの中核資産として位置付け、用途別の投資比率及び中長期的な投資比率目標は、それぞれ以下を目途とする。

２．投資エリア

投資エリアは、主として国内とし、その比率は80％以上（海外への投資比率は20％未満）（取得価格ベース） を目途として運用。国内への投資のうち居住用不動産については東京圏を、商業用不動産等については三大都市圏を重点投資エリアと位置付け、居住用不動産については、東京圏の中でも、豊富な賃貸需要と優良な物件供給が期待できると考える東京23区を中心に投資をしていく方針。

商業用不動産等については、重点投資 エリアである三大都市圏の中でも、テナント企業の事業活動の拠点としての需要の厚みを背景として安定的な運用ができると期待できると考える三大都市を中心に投資をしていく方針。

なお、投資エリア毎の投資比率の 詳細については、以下に記載の表のとおりとする。

第13期のトピックス

１．投資環境

不動産賃貸市場においては、本投資法人がポートフォリオの中核資産として位置付け、当期末（2021年4月30日）現在ポートフォリオの約93％（取得価格ベース）を構成する住居及びオフィスビルについて、住居は、雇用環境の変化を受け易い単身者への経済的な影響等により狭小なシングルタイプの需要は弱含みの傾向がみられたが、全体的な新規契約賃料は従前賃料を上回る水準を維持しており、稼働率も堅調に推移した。

また、オフィスビルは、テナントの移転ニーズが限定的な状況が続いていること等からマーケットにおける空室率は上昇傾向にあるものの影響は限定的で、稼働率・賃料水準ともに堅調に推移した。

一方、本投資法人のポートフォリオの約7％（取得価格ベース）を構成するホテルについては、新型コロナウイルス感染症の拡大に対する各国の渡航・入国規制に伴い世界的に旅行需要は停滞し、同様に、国内需要も減少していることから厳しい状況が続いている。

不動産売買市場においては、コロナ禍の影響を受けにくいアセットタイプが選好される傾向にあるものの、世界的な金融緩和等を背景に、引き続き国内外投資家の物件取得意欲は根強く、本投資法人が投資対象と考える優良な物件は品薄であり、期待利回りは継続して低位で推移している。

２. 外部成長

2021年2月に「エステメゾン三軒茶屋」（譲渡価格9.65億円）を売却。

2021年4月名古屋市内に所在する住居3件（取得価格合計37.5億円）（「マストスタイル東別院」（取得価格21.9億円）、「グランマスト萱場」（取得価格9億円）、「マストスタイル白壁南」（取得価格6.6億円））を取得した。

当期末現在において保有する物件は123物件（居住用不動産：115物件、商業用不動産等：8物件）、 取得価格の合計は5,358億円（居住用不動産：2,510億円、商業用不動産等：2,848億円）となっている。

３. 内部成長

①オフィスビル
   経済活動の下振れ等を通じて影響は出ている。

②住居
   2020年春の緊急事態宣言時には新規契約が減少し、稼働率が低下。その後も解約率が高止まりとなった、機動的に稼働率重視の方針として早期回復を実現。礼金取得率、賃料変動率は低下。

③商業テナント
   賃料等の減免が分配金に与えた影響は▲0.5円/口。

④ホテル
   新型コロナウイルス感染症の影響により営業状況が悪化したことに伴い、セントレジス大阪での収益連動賃料はゼロとなり、分配金に与えた影響は▲2円/口。
   ザ・リッツ・カールトン京都の歩合賃料の減少については14期以降影響が出る見込みであり。内部留保を取崩して分配金の安定化に努める方針。

４. 資金調達の概要

今期返済期日が到来した借入金総額209.5億円のリファイナンスを行うとともに、2021年4月1 日付で取得した不動産信託受益権の取得資金及び関連費用の一部に充当するため、同日付で総額30億円の短期借入金を調達した。

この結果、当期末現在の有利子負債残高は2,529億円となり、LTVは45.4％となっている。

 

主要指標（決算説明資料より抜粋）