今回取り上げるのは、2021年5月21日に開示された森トラスト総合リート投資法人の38期（2021年3月期）決算短信・決算説明資料です。
資産運用会社は、森トラスト株式会社95％出資の森トラスト・アセットマネジメント株式会社にて、同投資法人は2004年2月に上場しています。

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略（決算説明資料より抜粋）

第38期のトピックス

１．投資環境

不動産流通市場は、新型コロナウイルス感染症の影響により取引件数は減少しているものの、金融緩和を背景に投資家の投資意欲は引き続き高く、取引価格は高値圏で推移した。

不動産賃貸市場のうちオフィスビルについては、企業業績の先行き懸念や、テナントのテレワーク導入の拡大により、引き続き空室率が上昇傾向となっており、成約賃料は下落傾向となった。

商業施設については、物販店舗・飲食店舗は、緊急事態宣言の再発令により来店者数が減少し、売上高は前年比マイナスとなった。

東京の高級賃貸住宅については、新型コロナウイルス感染症の影響により都内から近隣及び地方への転出がみられるものの、影響は限定的であり、稼働率・賃料水準ともに堅調に推移した。

ホテルについては、GO TO トラベル事業により一時的に観光業の回復傾向が見られたが、同事業の停止や移動による新型コロナウイルス感染症拡大への懸念により、国内外の旅行者数の減少が継続し、引き続きホテル業績への影響が見られた。

２. 外部成長

38期中の物件移動はない。

当期末（2021年３月31日）において、当投資法人が保有する運用資産はオフィスビル15物件、取得価格の総額3,303億円。

３. 内部成長（決算説明資料より抜粋）

４. 資金調達の概要

当期においては、期限の到来した既存借入金の返済に充てるため、計165億円の借入れを実施した。また、2021年２月に償還期限を迎えた第10回無担保投資法人債の償還資金の一部及び2021年12月末日までに返済する既存借入金の返済資金の一部に充当するため3回の無担保投資法人債を発行した。

この結果、有利子負債残高は1,570億円、うち長期借入金は1,330億円(１年内返済予定の長期借入金 265億円を含む。)、投資法人債は140億円(１年内償還予定の投資法人債30億円を含む。)となっている。なお、期末総資産有利子負債比率は47.5％(前期末47.1％)となっている。

主要指標（決算説明資料より抜粋）