今回取り上げるのは、2021年4月14日に開示された野村不動産マスターファンド投資法人（以下NMF)の11期（2021年2月期）決算説明資料です。
資産運用会社は、野村不動産株式会社の100％子会社である野村不動産投資顧問株式会社にて、NMFは2015年10月に上場しています。

ポートフォリオ投資方針等

投資クライテリアと立地

物流施設、商業施設、オフィス、居住用施設その他様々な用途の施設（不動産を除く不動産等及び不動産対応証券の裏付けとなる不動産を含む。）に投資する。三大都市圏（首都圏、中京圏及び近畿圏）を中心として政令指定都市を含むその他 主要都市又はその周辺地域を主たる投資対象地域とし、地域的分散は、東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）を75%以上、中京圏（愛知県、岐阜県、三重県）、近畿圏（大阪府、京都府、兵庫県、奈良県）その他の都市を25％以下とする。

第11期のトピックス

１．投資環境

（不動産賃貸マーケット）
オフィスセクターは、東京都においては新型コロナウイルス感染症の影響に伴う景気後退不安やテレワークの拡大を受けて中小企業を中心にオフィス需要が減退し、引き続き空室率の上昇や募集賃料の低下が見られた。

商業施設セクターは、秋口にかけて全般に回復基調にあったが、新型コロナウイルス感染症の再拡大とそれに伴う緊急事態宣言を受けて飲食業を中心に再度売上が急減した。

ホテルセクターも、旅行者向けの「Go To トラベル」キャンペーンなどにより秋口にかけて全般に回復基調にあったが、新型コロナウイルス感染症の再拡大とそれに伴う二度目の緊急事態宣言発出を受けて再度稼働率が急減した。

物流施設セクターは、主要テナントであるサード・パーティー・ロジスティクス（3PL）や、eコマース関連事業者の需要が引き続き強く、全体として安定したパフォーマンスとなった。首都圏や近畿圏では 物流施設の大量供給が継続しているが、予想以上に強い需要により空室率は低下した。

賃貸住宅セクターは、東京都は依然高い稼働率を保っているが、テレワークの普及に伴う転出者の増加や雇用環境の悪化に伴う転入者の減少により2020年7月以降7か月連続して転出超過となっており賃料の弱含み傾向が見られた。大阪や名古屋などの地方の主要都市における稼働状況と賃料については新型コロナウイルス感染症の影響も限定的であり概ね順調なパフォーマンスとなった。

（不動産売買マーケット）
2020年4月以降は、一度目の緊急事態宣言の発出の影響を受けて商業用不動産の売買高が前年比で急減したが、同年後半にかけて、J-REITに加えて海外投資家等による取得が活発化し、2020年通年の売買高はほぼ前年並みの水準となった。

２. 新型コロナウイルス感染症による影響について　（決算説明資料より抜粋）

３. 外部成長

当期（第11期）中に1物件（Landport青梅Ⅱ） （取得価格146.2億円）を取得し、1物件（三菱自動車葛飾店（底地））の一部（譲渡価格0.35億円）を譲渡した。
この結果、当期末（2021年2月末日）時点において保有する物件は299物件（取得価格合計1兆662億円）、東京圏への投資比率は83.0％、総賃貸可能面積は2,106,258.56㎡となった。

４. 内部成長

一部の商業系テナントに関して、新型コロナウイルス感染症の再拡大と二度目の緊急事態宣言の発出に伴う休業対応等に対する支援として、賃料の減免（159百万円）等を行ったが、ポートフォリオ全体の収益に対しては限定的な影響にとどまった。また、オフィスセクターや賃貸住宅セクターにおいてはマーケット全体として空室率上昇や募集賃料低下といった動きも見られ、本投資法人が保有する物件においても解約数の増加や新規募集期間の長期化等の影響があったが、マーケット動向を踏まえた適切かつ柔軟なリーシング活動と、テナントの入替え時や契約更改時の賃料増額による内部成長を通じて安定収益の確保を目指した運用を継続した。

この結果、当期末の稼働率は前期末比で0.3％下落し98.8％となったが、引き続き高い水準を維持している。

５. 資金調達の概要

当期において、本投資法人は、返済期限を迎えた有利子負債324億円のリファイナンスを実施した。
この結果、当期末時点の有利子負債残高は5,178億円となり、LTVは43.3％となった。

主要指標（決算説明資料より抜粋）