今回取り上げるのは、2021年3月17日に開示されたイオンリート投資法人（以下AEON)の16期（2021年1月期）決算説明会資料です。
資産運用会社は、イオン株式会社の100%子会社であるイオン・リートマネジメント株式会社にて、AEONは2013年11月に上場しております。

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ戦略等

AEONはイオングループの大規模商業施設等に投資を行い、借主はイオングループ各社にて、契約形態は普通建物賃貸借契約を基本とする。賃貸契約は20年を基本期間とする（但し、マレーシアに所在する物件に関しては10年）。賃料は固定賃料を基本とするも、追加の変動賃料として、固定資産税及び都市計画税が支払われる。投資エリアは、国内不動産が85％以上、海外不動産は25％以下。

第16期のトピックス

１．投資環境

当期の日本経済は、新型コロナウイルス感染症（以下「COVID-19」といいます。）の影響で厳しい状況の中、政府のGo Toキャンペーンなどによる個人消費回復や米中向けを中心とした輸出増加を背景に、2020年10－12月期 の実質GDP成長率（１次速報値）は前期比3.0％増と持ち直しつつある状況。一方、2021年1月には緊急事態宣言の再発令もあり、依然として先行き不透明な環境が続いている。

不動産投資市場全体はCOVID-19の影響により、2020年前半は停滞が見られましたが、金融緩和の継続や好調な アセットタイプもあり、2020年通年では前年並みになっている。今後は更に個別物件の収益性の見極め及び取引のタイミングが重要になると考えられる。J-REIT市場は、COVID-19の影響もあり、前年同期の東証REIT指数を下回っている状況であるものの、金融緩和が続く中、当期末は終値ベースで1,846.41ポイントまで回復している。

２. 外部成長

当期においては、2020年10月に自己資金により「イオ ン上田ショッピングセンター」（取得価額53.5億円）を取得した。

2021年１月31日現在において本投資法人が保有する運用資産は、マレーシアに設立した海外不動産保有法人 （以下「本海外SPC」といいます。）を通じて保有している「イオンモール セレンバン２」を含めて、国内外43物件、取得価額の合計は3,955億円、総賃貸可能面積は3,658,461.85㎡及びポートフォリオ全体の稼働率は 100.0％となっている。

３. 内部成長

「イオンモール直方」、「イオンモール札幌平岡」及び「イオンモール下妻」の３物件において、火災時に煙の拡散を抑える防煙垂れ壁をガラス材質から不燃フィルムへと取り換える工事を行い、賃料増額を実現。当該防煙垂れ壁の取換えにより、被災時の防煙垂れ壁の落下による被害を最小限に防ぎ、被災からの復旧も迅速に行うことができる効果があり、防災・減災への取組みを行っている。

４. 資金調達の概要

当期においては、2020年10月20日に返済期限の到来する借入金31,800百万円の借換え資金に充当するため、180億円、40億円、48億円、50億円（合計318億円）の借入れを行った。また、この内、180億円については、2020年12月4日付で個人投資家を対象とした第７回無担保投資法人債（投資法 債間限定同順位特約付、発行総額18,000百万円）を発行し、当該手取金と一部手元資金をあわせ2020年12月21日に期限前返済をしている。

本投資法人の2021年１月31日現在の有利子負債残高は1,598億円、LTVは44.8％、長期有利子負債比率100.0％、金利の固定化比率は100.0％であり、LTVとあわせて引き続き健全かつ保守的な財務体質を保持している。

主要指標（決算説明資料より抜粋）