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2021年03月04日

決算情報拾い読み　マリモ地方創生リート投資法人

JAPAN-REIT.COM編集部

2020年12月期（第9期）決算説明会資料

今回取り上げるのは、2021年2月18日に開示されたマリモ地方創生リート投資法人（以下MRR)の9期（2020年12月期）決算説明資料です。
資産運用会社は、広島市に本社を置く株式会社マリモの関連会社である、マリモ・アセットマネジメント株式会社にて、MRRは2016年7月に上場しております。

ポートフォリオ投資方針等

ポートフォリオ運用基準（有価証券報告書より抜粋）

地域別投資比率

マリモ地方創生リート投資法人決算説明会拾い読み

第9期のトピックス

１．投資環境

【不動産売買市場】
一般社団法人不動産証券化協会「ARES マンスリーレポート（2020年12月）」によれば、2020年1月～11月末のJ-REITによる不動産売買の取得実績は、取得金額合計1兆1,953億円と前年同期と比べて1,125億円（対前年同期比－8.6％）減少し、また譲渡実績についても譲渡価格合計2,202億円と前年同期と比べて758億円（対前年同期比－25.6％）減少した。要因としては新型コロナウイルス感染症の影響により先行き不透明な状況もあったものの、緩和的な資金供給環境が継続し不動産価格が高騰した結果、運用利回りが低下し、不動産売買市場にも影響が出たものと考えられる。今後、新型コロナウイルス感染症の状況、金利等も含めて留意する必要があると思われる。

【レジデンス賃貸市場】
東京圏を含む全国の1993年から2018年までの借家種類別に見た世帯数の推移（総務省統計局「住宅・土地統計調査」）によれば、民営借家の世帯数が増加しており、賃貸住宅の需要は安定的であるとともに、今後も全国の賃貸住宅の需要が増加していく可能性があるものと思われる。

【商業施設市場】
経済産業省「商業動態統計」によれば、2020年7月から9月までの対前年同期比の販売額の伸び率は、スーパーマーケットについては、全国平均で＋2.4％増加しており、エリア別では中部エリア＋3.9％、四国エリアで＋1.9％、北海道エリア＋0.8％と増加している。ドラッグストアについては、全国平均で＋1.9％、特にエリア別では東北エリア＋7.0％、中部エリア＋5.6％、九州エリア＋4.5％及び中国エリア＋2.4％と、全国的に上昇傾向となっている。新型コロナウイルス感染症の影響に関わらず、日常生活における必需品を販売するスーパーマーケット、ドラッグストアの販売額は、今後も安定的に推移するものと思われる。

【ホテル市場】
日本政府観光局「訪日外客数（2020年12月推計値）」によれば、2020年1月～12月の訪日外国人旅行者数は、411万人（対前年比-87.1％）（推計値含む）と前年に比べて大きく減少した。その結果、国土交通省観光庁「宿泊旅行統計調査（2020年10月・第2次速報、2020年11月・第1次速報）」によれば、2020年10月の外国人延べ宿泊数は、27万人泊（対前年同月比-97.4％）と大きく減少し、宿泊施設タイプ別客室稼働率では、ビジネスホテル51.0％（対前年同月比－26.3％）、リゾートホテル45.0％（対前年同月比－12.8％）、シティホテル44.3％（対前年同月比－36.3％）と稼働率が大きく下落しました。今後においても、新型コロナウイルス感染症の影響により訪日外国人旅行者数の増加が見込めない可能性があり、留意する必要があると思われる。

【オフィス賃貸市場】
シービーアールイー株式会社の「MARKET VIEW Japan Office,Q3 2020」によれば、2020年第3四半期の主要な地方都市の空室率は、札幌市0.7％（対前期比＋0.1pts）、大阪市1.1％（対前期比＋0.5pts）、福岡市1.2％（対前期比＋0.6pts）、名古屋市1.4％（対前期比＋0.5pts）、広島市1.9％（対前期比＋0.2pts）となり、対前期比では、概ね増加傾向が出ている。ただし、想定成約賃料は、福岡市16,460円/坪（対前期比－0.4％）、広島市11,920円/坪（対前期比±0.0％）と横ばいの傾向にある。しかしながら、新型コロナウイルス感染症対応による在宅勤務等の普及により、オフィス需要の変化も見込まれ、稼働率等について留意する必要があると思われる。

２. 新型コロナウイルスの影響（決算説明資料より抜粋）

マリモ地方創生リート投資法人決算説明会拾い読み

３. 外部成長

当期における外部成長はなし

４. 内部成長

「アルティザ博多駅南」の無垢床材導入によるバリューアップ工事による賃料収入の増額等を実現。コスト削減においては、BM契約の一部見直し、「アルティザ松本」及び「アルティザ千代田」での電子ブレーカーの導入により費用削減を実現た。さらに、「MRRくまもと」のOAフロア、空調及びダクトの新設工事等機能性・利便性の向上及び顧客満足度の向上に向けた運用を行った。

その結果、当期末における本投資法人の保有資産（31物件、取得価格の合計299.5億円）の稼働率は96.9％、期中平均稼働率は97.7％となった。