2019年10月17日

決算情報拾い読み ヒューリックリート投資法人

2019年8月期(第11期)決算説明会資料

今回取り上げるのは、2019年10月16日に開示されたヒューリックリート投資法人(以下HRR)の11期(2019年8月期)決算説明会資料です。
資産運用会社は、みずほ銀行系列のヒューリック株式会社の100%子会社であるヒューリックリートマネジメント株式会社にて、2014年2月に上場しております。

 

ポートフォリオ投資方針等

投資クライテリア、立地等
      HRRはオフィス・商業に対して重点的に投資を行う(投資比率80%程度)。オフィスについては、東京都及び東京都近郊の政令指定都市にあって、原則として「最寄駅から5分以内」に立地するもの。商業については、東京都及び東京都近郊の主要都市にあって、原則として「最寄駅から5分以内」又は「繁華性のあるエリア」としている。HRRではこれらを、「東京コマーシャル・プロパティ」と称している。「東京コマーシャル・プロパティ」以外を、「次世代アセット・プラス」と称して、20%程度の投資を行う。これには、有料老人ホーム、ネットワークセンター、ホテル、等が含まれる。

 

第11期のトピックス

1.外部成長
      11期の物件異動は、2019年6月に「ヒューリック銀座7丁目ビル」(取得価格56億円・25%追加取得)、「ヒューリック飯田橋ビル」(取得価格14.5億円)を取得した。その結果11期末時点では、保有51物件(取得価格合計3,140億円)となった。次期となる12期では、2019年9月に「ヒューリック銀座7丁目ビル」(取得価格44.8億円・20%追加取得)、「チャームスイート新宿戸山」(取得価格33.23億円)、「チャームスイート石神井公園」(取得価格32億円)を取得している。

2. 内部成長
      11期末稼働率は、100%と高稼働率を維持。ポートフォリオの81.5%が都心6区に所在し、駅徒歩5分以内の比率も高く「都心・駅近」物件に集中的な投資を行っている。賃料改定実績では、9期末(2018年8月末)の+16.6%をピークに+6.0%と低下しているものの、増額傾向は継続しており、NOIの成長も前々期となる9期と比較し+2.8%の成長。

3. 資金調達の概要
      11期中は、2019年6月に資産の取得に充当する目的で、70.5億円の資金借入を実施。8月には45.8億円の長期資金の借換えをおこなった。11期末時点での有利子負債総額は1,465億円、LTVは総資産ベースで44.3%となっている。次期となる12期では、2019年9月・10月に投資口(61,000口)の新規発行を行い、109.75億円を調達。この結果、HRRの出資総額は1,737.78億円・1,312,000口となっている。

 

主要指標(決算説明資料より抜粋)

ヒューリックリート投資法人決算説明会拾い読み

ヒューリックリート投資法人決算説明会拾い読み

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Property Acquisition Price Rankings

(Billions of yen)

1 Roppongi Hills Mori Tower 115
2 Tokyo Shiodome Building 110
3 Shiodome Building 107
4 Kitanomaru Square 82
5 Garden City Shinagawa Gotenyama 72
Unit Price Growth Rankings
1 Japan Hotel +3.33%
2 Ichigo Hotel REIT +3.11%
3 Invincible +2.92%
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