今回取り上げるのは、2019年9月12日に開示された日本ロジスティクスファンド投資法人（以下JLF)の28期（2019年7月期）決算説明会資料です。
資産運用会社は、三井物産株式会社系列の三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社にて、我が国初の「物流特化型REIT」として2005年5月に上場しております。

ポートフォリオ投資方針等

投資クライテリア、立地等
      JLFは物流施設に特化したREITにて、投資エリア及びその投資比率は、首都圏（50～70％）、近畿・中部・九州（30～50％）、その他（5～10％）と定めている。

第28期のトピックス

１．投資環境
      物流不動産の売買市場では、J-REITや私募REIT、私募ファンド等の既存プレーヤーのほか、低金利環境が続く中で比較的利回りの高い物流施設を新たな投資先とする不動産会社、リース会社及び外資系ファンド等が参入して取得競争が継続しており、取得利回りは継続して低位で推移している。
物流不動産の賃貸市場では、Eコマース市場の拡大や商品の補充を配送に頼るコンビニエンスストアなどの小売店舗の出店数の拡大を背景に、物流施設の需要が拡大している。また、輸送費の高騰を背景として全国の消費地に近い場所へ物流拠点を開設する動きや、地方中核都市の周辺で在庫量を増やすための物流施設を拡充する動きも見られ、大型物流施設への旺盛な需要へと繋がっている。物流施設の新規供給量は、首都圏、近畿圏、中部圏いずれにおいても高い水準にあるが、施工後１年以上経過した物流施設の空室率は低位で推移しており、新規供給の消化も順調に進んだ。賃料水準についても、安定した需要が見込まれることから実質賃料は緩やかに上昇している。

２. 外部成長
      28期の物件異動は、2019年2月に「市川物流センターⅢ」(取得価格38.5億円）、2019年6月に「戸田物流センター」(取得価格20.52億円）を取得した。その結果28期末時点では、保有48物件（取得価格合計2,706億円）となった。

３. 内部成長
      28期末稼働率は、99.9％と上場来高稼働率を維持。ポートフォリオの質的強化の取組みの一つとして、OBR(Own Book Redevelopment)を志向している。OBRとは、JRFが保有する物件を自ら再開発する仕組みにて、自身が再開発の主体となることで開発利益の社外流失を低減させる効果があり、結果として収益性の高い物件に生まれ変わらせることができるメリットがある。

４. 資金調達の概要
      28期中は、2019年3月に返済期限を迎えた借入金（45億円）について借換を行い、負債調達コストの低減と借入期間の長期化を図った。また、2019年6月に取得した戸田物流センター（取得金額20.52億円）の取得資金の一部について、今後の柔軟な財務戦略に対応できることを企図し、短期借入金の調達（20億円）を行った。28期末時点での有利子負債総額は1,167億円、LTVは総資産ベースで44.8％となっている。

主要指標（決算説明資料より抜粋）