2019年05月28日

決算説明会資料拾い読み ケネディクス商業リート投資法人

2019年3月期(第8期)決算説明資料

今回取り上げるのは、2019年5月17日に開示されたケネディクス商業リート投資法人(以下KRR)の8期(2019年3月期)決算説明会資料です。
KRRの資産運用会社は、ケネディクスグループのケネディクス不動産投資顧問株式会社。またスポンサー並びにこれに準ずる物件サポートライン提供会社として、三井住友ファイナンス&リースグループ、日本商業開発株式会社、株式会社ピーアンドディーコンサルティング、伊藤忠株式会社が名を連ねる。
当投資法人は、生活密着型商業施設への投資を主用途とする投資法人として2015年2月に上場したが、2018年5月投資比率20%以下を条件とした物流施設への投資も可能となった。

 

投資対象・財務上の指針(一部抜粋)

1.重点投資対象
      生活密着型商業施設に重点投資を行う方針のもと、収益の安定性及びポートフォリオの収益性に資することが期待される商業施設及び物流施設についても厳選して投資を実施。
      生活密着型商業施設とは、
        ①日常生活圏に立地      商圏は周囲1~10Km程度(一般的には3~5Km程度)で、利用客は商業施設周辺の消費者が中心。
        ➁高い来店頻度            地域ニーズを捉えた運営が可能であり、来店頻度が高く、平日・休日による差異が小さい。
        ③多様な専門店群         消費者の多様化した嗜好に対応した食品・衣料品・日用品等、商品種別ごとの専門店テナントが入居。

2.用途に関するポートフォリオ構成
      生活密着型商業施設            80%以上
      その他投資対象商業施設      20%以下
      物流施設                           20%以下

3.財務上の指針
      LTV60%以下、当面は50%を実務上の上限水準の目安として、巡行ベースでは40~45%を維持。

 

第8期のトピックス

1.外部成長
      武蔵嵐山配送センター(準共有持分90%)を38.7億円にて取得。売却物件としては、グルメシティ千葉中央店を8億円(売却益0.4億円)、8期と9期に分けてソララプラザ(8期分:売却額29.3億円・売却益1.28億円,9期分30.5億円・売却益1.31億円)の2件。これにより、期末時点の運用資産は53物件、2,132億円(取得価格ベース)となった。

2. 内部成長
      生活密着型商業施設を中心としながら、物件及びテナント等のポートフォリオの分散により長期安定的なキャッシュフローの創出を目指すとともに、変動賃料の導入による賃料のアップサイドを追及することで、安定性と成長性の両方を追及するポートフォリオの構築を目指すとしている。
      第8期期末は、ポートフォリオ全体で99.2%の稼働率となるなど、良好な稼働状況で運営されており、また、保有している商業施設及び物流施設のエンドテナント数は511件と商業施設型投資法人としては、比較的テナント分散が図られたポートフォリオとなっている。また、増築による資産価値向上の実現を謳っており、各物件の未消化容積率を活用ひ、建物増築をおこなうことで、賃貸可能面積を増加させ収益力及び資産価値の向上を図るとしています。

3.2019年9月期(第9期)のポイント
      〇 ソララプラザの売却益による分配金の増加
      〇 消費地配送型物流施設の取得によるNOIの増加
      〇 ソララプラザ売却によるNOI減少
      〇 第6期・第7期取得物件の固定資産税の費用化によるNOI減少
      〇 1口当たり分配金予想(第9期:6,480円,第10期:6,364円)

 

主要指標(決算説明資料より抜粋)

ケネディクス商業リート投資法人決算説明会拾い読み

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