――今後3～5年で資産規模としてはどの程度まで成長していきたいとお考えでしょうか。

外部成長について、2020年に2,000億円との目標を掲げています。スポンサー・グループは現在も日本において不動産投資を継続しており、スポンサー・グループが運用中の資産も活用しながら、外部成長目標の達成を目指します。
また、スターアジアグループは、国際的に学生寮ビジネスを展開しているGSA（Global Student Accommodation）グループと提携して日本での当該ビジネスに進出しています。さらに、デベロッパーとなるスターアジア総合開発株式会社をスターアジアグループの傘下に納めるなど、スターアジアグループはそのビジネスラインを拡大しています。こうした動きが将来的なパイプラインの増強、投資法人ポートフォリオの多様化に繋がることを我々は期待しています。

――今後の内部成長戦略はいかがでしょうか。

第一に、オフィスの賃料ギャップの解消が挙げられます。第3期末（2017年7月末）において、保有しているオフィスの周辺相場賃料と実際の契約賃料とを比較した場合、周辺相場賃料の方が6.7%高い状態にあると我々は考えています。第3期末までに既に賃料増額を達成した実績も出ており、今後も契約更新のタイミングで賃料ギャップの解消を目指していきます。また、本投資法人が投資対象としている中規模オフィスビルはテナントの入替えも数多くあり、新規テナント誘致の際には、周辺相場賃料と同等の賃料での契約を目指しています。
第二は、住宅の稼働率を上昇させ、安定化させることです。第3期末では住宅の稼働率が94.2%でしたが、これを引き上げることが内部成長に貢献すると考えています。タイムリーな住戸内のリノベーションや共用部のリニューアル工事などを行い、テナント訴求力を高めることなどを検討しています。
第三に、物流施設の再契約交渉です。今期（2018年1月末）までは契約終了や更新を迎えるテナントはなく、安定的に収益を獲得できている状況です。来期において面積ベースで28%を占めている2件のテナントが契約終了を迎える予定です。既に1つのテナントとは賃料増額での再契約を実現しており、残る1つのテナントとは今後協議を行う予定です。
最後にホテルですが、第3期中に固定賃料比率の高い2物件を追加取得し、固定賃料の比率を高めたことで収益の安定性が増加しと考えています。

――財務戦略上、気を使っている点はありますでしょうか。

まずLTVは総資産をベースに考えており45%から50%の範囲でコントロールすることを基本的な考え方としています。第3期末において46.3%でしたが、この水準を極力維持したいと思います。
また、リファイナンスリスクや金利変動リスクの低減を考慮し、返済期限の分散、金利の固定化を図っています。 バンクフォーメーションについては、現在、三井住友銀行様、みずほ銀行様をアレンジャーとして全7行より借入していますが、新たな借入れ先の検討も行っています。

――人的リソースの強みについてお聞かせください。

資産運用会社には、不動産金融マーケットにおいて様々な経験を豊富に有しているメンバーが揃っているのが強みです。
具体的には、大手証券会社においてJ-REITの組成から上場及びその後の成長をサポートしてきた者、同じく不動産関連私募商品の組成、不動産関連債権の取得から債権整理などに携わった経験を有する者、不動産ファンドにおいて数多くの物件を取得し、運営管理まで手がけてきた者、公認会計士資格を持ちJ-REITの会計業務に携わった者、大手不動産管理会社において様々なアセットタイプの物件を管理運営した経験を持つ者と様々なバックグラウンドの持ち主が結集しています。
こうした多種多様なノウハウ、知識を持ち寄って既成概念にとらわれることなく様々なアイディアを出し合い、投資主の皆様の利益を最大化すべく日々努めています。

――本日は、大変お忙しい中ご対応いただき、ありがとうございました。