２．個別リート説明会

トップリート投資法人

三井住友信託銀行と王子不動産をスポンサーとする総合型リートです。これまで大口テナントの退去や物件取得が進まないことで思うように分配金を伸ばせず、投資口のパフォーマンスも東証REIT指数に比べて苦戦が続いていましたが、賃料増額や改修で結果が出始め、内部成長に追い風が吹いてきたとのことでした。
今後の第一の課題としてやはり外部成長の加速を挙げ、そのための一案として「デベロッパーを中心に新たなスポンサーの招聘も考えている」という説明がありました。最近、Jリートのスポンサーや資産運用会社の大株主が変わる事例が続いているだけに、興味深い一言です。
【銘柄情報】：トップリート投資法人

いちごオフィスリート投資法人

中規模オフィスは大規模オフィスに比べて「賃料が下落局面でも底堅い」、「バリューアップによる価値向上余地が大きい」といった利点があります。一方で日本の不動産市場の9割を占めるとされるほど膨大な物件の中から、収益性を秘めた原石を掘り出すことは容易ではありません。そこに敢えて的を絞った特徴的な運用を行い、J-REIT最長の11期連続増配という記録を叩き出しているのがいちごオフィスリート投資法人です。
その運用手腕もさることながら、スポンサーであるいちごグループのスコット・キャロン代表執行役会長の「日本は短い期間でオフィスを取り壊し過ぎる。適切な手入れで価値を維持、向上できるのに実にもったいない。」という一念から始まった投資法人という説明が印象的でした。
【銘柄情報】：いちごオフィスリート投資法人

日本リテールファンド投資法人

Jリートの中では3番目の長さとなる約14年の運用実績、商業施設特化型の中では圧倒的な8000億円を超える資産規模を誇る大手リートの一角です。
外部成長に関しては人口動態、消費動向をにらみながら都市型商業施設を中心とした資産の取得を進めています。内部成長は盤石な資金調達力と14年にわたって商業施設運営のノウハウを蓄積した資産運用会社の力で活発な施設リニューアルを進めて増収を図っていくと話されました。インバウンド消費による小売り、商業施設への恩恵が世間の注目を集めている中、どこまで追い風にできるかが注目されます。
【銘柄情報】：日本リテールファンド投資法人

MCUBS MidCity投資法人

昨年4月にメインスポンサーがMID都市開発（関西電力系）から三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社に変わって注目を集めた、オフィス特化型のリートです。かつての主要投資対象は近畿圏のオフィスビルでしたが、メインスポンサー変更に伴って東京、名古屋、大阪の三大都市圏オフィスに対象範囲を拡大しています。
当面の目標として、大阪圏のオフィスが約6割を占めるポートフォリオの分散化を進めていくことが挙げられましたが、その一環として海外投資の実施も検討しているということでした。もし実現すればオフィス型では初の海外投資として話題を集めることなると思います（リート全体ではイオンリートが既にマレーシア商業施設への投資を行っています）。
【銘柄情報】：MCUBS MidCity投資法人

日本賃貸住宅投資法人

こちらも昨年、資産運用会社の株式会社ミカサ・アセット・マネジメントが大和証券グループ本社の子会社となって注目を浴びている住宅特化型リートです。リート自体の投資方針、投資対象の変更はありませんでしたが、説明では大手証券会社の一角がスポンサーとなったことで、格付けの改善や資金借入時の信用力増という効果があったということでした。
今後の運用については、引き続き、景気による影響の大きい高級物件やデザイナーズ・マンションには手を出さずに一番需要の大きい月額賃料5万～10万円のマンションを主要ターゲットとした運用を行っていくとのことでした。
【銘柄情報】：日本賃貸住宅投資法人