――BTSとマルチテナント型物流施設の比率目標などはありますか？

比率の目標は掲げておりません。物件数はBTS※が多いですが、資産規模になりますと大体半々位になると思います。

※BTS：Build To Suit。物流施設の種別の一つであり、入居予定テナントの要望に応じて建築された施設

――BTSもしくはマルチテナント型を増やすなど戦略的目標はあるのでしょうか？

特にそういうものはありません。どちらかというと関東、近畿で何％という感じで、地域での分散を考えています。結局マルチテナント型というのはある程度テナントの流動性があるエリアでしかできませんから、どうしても、関東と近畿等の主要な場所中心ということになります。仙台や岡山等でもマルチテナント型の物流施設が開発されていますが、数は少数になります。

――現在のポートフォリオの特徴は？

GLP投資法人は、日本全国の先進的物流施設に投資をしていますが、地域別の投資比率の目安を設けており、その範囲内で投資をしております。現在のGLP投資法人の保有資産は、54物件で3,500億円位になりますが、関東圏で53％、関西圏で25％、その他21％となっております（2015年6月末時点）。今後もある程度この比率を守っていく感じになると思います。関東圏、関西圏はどうしてもキャップレートが低い物件が多くなりますが、それに、比較的キャップレートが高くなるその他のエリアの物件を加えることにより、利回りを維持したかたちでポートフォリオの構築ができればと思っております。

※GLP投資法人HPより。2015年9月1日現在　59物件、3,841億円（関東圏55％、関西圏23％、その他23％となっている。）
ポートフォリオ構築方針（http://www.glpjreit.com/overview/feature04.html）
ポートフォリオデータ（http://www.glpjreit.com/ja_cms/portfolio/data.html）

――地域以外でのポートフォリオの特徴はありますでしょうか？

同様に、最近作られた新しい物件と、物流会社が開発しお持ちだった中古の物件とをうまく合わせてポートフォリオを保有しております。新しく作ったものは、どうしても利回り的にも低くなってしまいますので、安定的したキャッシュ・フローが期待できつつ、利回りの高い物件を組み合わせます。例えば、GLP 東京Ⅱは2014年取得時のキャップレートが4.5％程で、このような物件ばかりを集めてしまうと高い配当金も出せなくなってしまいますので、地方の物件等を組み合わせることによって、トータルで我々の目標とする利回りになるように、工夫しながらポートフォリオを構築しております。

この時に、利回りが高い物件を組み合わせるとリスクが高くなってしまうのではないかというご意見もあるかと思います。そこは、GLPが、日本の物流不動産ビジネスに2000年初頭から携わり、物流不動産の管理運営に関しては歴史のある会社であることが大きいと思っており、かなり選別して物件を見極めています。こういった積み重ねで、最適なポートフォリオ戦略が実現できるかと思います。