今年1月、国交省は「海外投資不動産鑑定評価ガイドライン」を策定し、5月12日に、東証が有価証券上場規程を改正したことにより、REITの海外不動産投資が制度上解禁されました。
そこで、J-REITにおける海外不動産投資のメリット及び今後の課題及び投資リスクについて分析し、そこからJ-REITの海外進出の有力な手法を考察します。

Ⅰ.J-REITが海外投資を行うメリット

１．投資先の選択肢が増え、資産規模の成長に繋がる

J-REITは長期的に不動産を保有し、その賃貸収益を投資家に配分する仕組みです。また投資家側から見ても長期的に保有する投資商品としての役割がJ-REITに期待されています。
しかしながら日本は今後人口減少が避けられず、現在の不動産の取引利回りでは投資地域や用途に一定の限度がかかることになります。そこで先進国や今後経済成長が見込める新興国の不動産を取得することは、J-REIT及び投資家双方にメリットとなります。

２．投資分散効果

国内マーケットだけに依存せず、収益分散効果を図ることができます。特に賃貸動向はそれぞれの国の経済情勢に左右される面が強く、インカムゲインの面での分散効果が期待できます。
但し、現在は投資マネーがグローバル化し、以前より不動産価格の同一性が強くなっているため、キャピタゲインの面でも分散効果は期待ほどの成果を見せない可能性が高いと言えます。

３．投資利回りの相対的な高さ

日本国内を俯瞰すると、一時のような不動産投資利回りの低下局面は過ぎ、不動産投資利回りは回復（不動産価格は下落）しつつあります。
しかし都心中心部の収益性が安定している不動産については、当面現在の低い利回りが継続するものと考えられます。
一方で、J-REITに対する要求利回りは6%を超える銘柄が多く存在する等、一部の銘柄を除き極めて高い水準になっています。
収益の安定性の高い物件（利回りの低い物件）を購入すると市場の要求利回りを満たせず、結果として外部成長が価格を更に下落させることにつながります。
この点で、金利の高い外国においては、収益の安定性の高い物件であっても金利が極度に低い日本国内の不動産と比較した場合、相対的に利回りが高いため、外部成長が当該銘柄の価格上昇要因になる可能性もあります。

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